您好，感谢关注！

1、市场存量的增加将一定程度上带动区域产业园竞争升级，入驻企业选择空间更大，部分企业开始寻求降低租赁成本的机会，项目未来运营确实将面临一定挑战，周边主要新增供应量集中于本基金的原始权益人及其关联方张江高科和张江集团，张江高科和张江集团对REITs平台都非常重视,在未来运营中外部管理机构与原始权益人关系协调能力将成为应对周边新增供应挑战的核心要素。

2、外部管理机构正持续积极开展招商工作，在商务洽谈中的储备租户属于软件开发、集成电路、科技金融及其他行业。

3、外部管理机构将从以下几方面提升运营管理能力和基础设施项目的运营表现，包括但不限于1）积极维护存量租户，细致了解租户运营情况，沟通存量租户的扩租需求以及其圈内租户的潜在需求；2）与原始权益人及其关联方联动，合理分配保障市场租户不流失；3）提升运营服务，加强项目日常服务管理，提升租户反馈速度和满意度；4）提高可供出租产品的多样性，跟随目前市场租户的需求定制交付标准等。

4、关于对招商运营团队的激励约束措施请参考招募说明书内容。

伴随整体市场进展情况，2024年二季度整体租赁将仍然以“稳存量、促增量”作为主要租赁策略，根据园区产业规划发展，发挥园区规模化、产业化集群优势，形成内外同步拓展的运营机制。为应对区域内出租率及整体平均租金水平双双下跌的压力，本基金发起人中关村发展集团股份有限公司、基金管理人、运营管理机构已共同建立三方联动工作机制，加强集团统筹及分子公司协同，为企业对接集团各类服务资源，并持续对集团及园区整体平台企业开展筛选沟通，形成高效的信息传递。

新入市的产业园较多坐落于光谷东区域，其地理位置对于本项目而言，竞争影响相对较小。本基金项目作为中西部地区知名的软件服务产业园区，拥有丰富的人力资源、便捷的交通条件以及高等级的通信、电力等基础设施保障。此外，园区在生活配套方面也具备显著优势。

面对本项目存量资产，运营管理机构将通过灵活调整租金政策，配合客户的需求实施单元隔断、定制化装修改造等措施，积极吸引更多企业入驻，以提升项目的出租率。同时，将紧密跟随当地产业规划，加强与政府部门、行业协会和园区办的沟通与交流，广泛联结资本和产业资源。通过灵活对接当地中大型企业及上下游产业，主动参与产业推介会、论坛等活动，我们将多渠道、多方式同步推进项目的获客和去化工作，旨在提升资产的整体出租率和收益率。

基金管理人已建立了规范有序的ESG治理结构，这一理念也深入贯彻于建信中关村REIT的运营中。建信中关村REIT根据GRI、TCFD等国际ESG相关标准每年出具ESG报告，目前已发布2022年及2023年ESG报告。投资者可以依据相关ESG报告，了解建信中关村REIT在在促进经济可持续发展、履行社会责任等方面的贡献。建信中关村REIT基金管理人持续跟踪收集投资者调研需求、关注问题，与投资者保持良性的沟通交流。运管管理团队协助安排实地调研并参与沟通交流。基金管理人及运营管理机构贯彻落实绿色金融，通过路演、业绩发布会等投资者关系活动，关注投资者的利益及开展 ESG 实践。

您好，感谢关注！

导致净利润为负的原因主要是折旧摊销金额较大。折旧摊销金额较大主要由于对以成本法计量的投资性房地产科目使用的会计估计所致，折旧摊销金额每年基本维持平稳，预计在经营稳定的情况下年度净利润也将维持平稳。净利润为负不影响本基金可供分配金额，因为可供分配金额的计算中会加回折旧摊销，即不影响实际分配给投资人的收益。根据法规要求，基础设施基金的收益分配在符合分配条件的情况下每年不得少于1次。历史上我们是按照法规要求进行分红的。目前累计向投资人分配了1.15亿元。未来主要会结合基金的实际运作情况和市值管理的需要等择机进行分红。

感谢投资人的关注。

东吴基金始终坚持以维护投资人利益作为收益分配、运营管理等各项工作的首要原则。基金成立以来，管理人遵照招募说明书、基金合同等文件的规定已经进行了两次分红，且东吴苏园产业REIT在2021年度和2022年度的实际可供分配金额均优于预算金额，分别达到相应期间预测值的109.15%和105.02%。

就在今天，我们公告了2023年度的分红预案，对于2023年度可供分配金额进行全额分配，每份基金份额可分得0.18218元，按照东吴苏园产业REIT2023年底收盘价3.151元来看，年化派息率约为5.78%，按照4月11日今天的收盘价，年化派息率约为5.50%，具体细节请留意相关公告。

按照招募说明书和基金合同的规定，本基金应当将90%以上合并后基金年度可供分配金额以现金形式分配给投资者。本基金的收益分配在符合分配条件的情况下每年不得少于1次。自本基金成立之日起前2个自然年度，本基金应当将100%经审计年度可供分配利润以现金形式分配给投资者。本基金存续已经超过2年，后续，管理人将与投资人保持充分沟通，在合规前提下持续优化分红机制，采取更加灵活的分红安排，充分保障投资人利益。

根据基金已发布得公告内容，2023年基金已经实施了两次分红，年度累计分红金额高达1.29亿元。本基金积极承担主动管理责任，未来也将结合资产运营情况合理安排分红频率和分红金额，并依据法规要求以公告形式披露，便于投资者及时、全面、准确地了解项目情况，做好投资判断。

       2022年，本项目为响应政府号召，减免符合条件、标准的服务业小微企业和个体工商户房屋租金。为了保护基金份额持有人的利益，基金管理人、运营管理机构均主动放弃了部分管理费以对冲本次减免租金对基金收益的影响。

       剔除2022年租金减免导致的运营管理费成本减免影响后，2023年外部管理机构的管理费与项目公司营业收入同比例下降。

感谢投资人的关注，我们非常重视苏园REIT项目现金流的持续性和稳定性，并持续通过以下措施管理租金收缴率：

一、明确各方的权利义务：租户签订透明且规范的租赁合同，合同准确地列出租金支付期限、金额、支付方式以及延迟付款的后果。通过合同条款，明确租户的权利和义务，从而减少争议和拖欠情况；同时运营管理协议也明确运管机构对于租金管理和收缴的责任，管理人和运管机构均按此执行并督促落实。

二、建立信任和良好的沟通：良好的沟通是租金收缴率提高的关键，运管机构积极的与租户建立良好的关系，及时回答租户的问题和解决他们的困难，增强租户的忠诚度，提高租金按时支付的概率，确保租金预收高效到位。

三、及时处理拖欠情况：遇到租金拖欠情况，运管机构积极采取措施解决问题。例如，与租户进行沟通，了解他们的困难原因，并提供解决方案。如果不得不采取法律手段，在确保按照法律程序进行的前提下，追求债务的清偿。

四、持续评估和改进：定期评估租金收缴情况，并根据实际情况进行改进，通过不断优化和调整管理策略，提高租金收缴率。

运管团队正及时做好续租扩租等客户服务，针对拟到期租户提前开展客户维护及续租的沟通工作，同时通过多种渠道积极拓展潜在租户储备，持续优化租户结构，把控租户集中度风险，从而在宏观经济环境的既有前提下，维持园区相对武汉市内及光谷周边，类似资产中的较高出租率水平，并力争提高租金水平。

你好，项目公司的现金流入包括当期租金、预收租金、水电费、物业管理费、保证金等，以上现金收款中，预收租金和保证金不反映在项目的收入中；故东久REIT项目公司2023年的收入金额少于项目公司现金流流入金额。

在2023年度，东久REIT进行了两次分红，累计分配金额为6939万元。分别是2023年12月，收益分配基准日为2023年6月30日，分配金额4352万元，分配比例为99.99%。同时，我们在2023年4月，对收益分配基准日为2022年12月31日的收益进行了分配，分配金额为2587万元。

根据法规的要求，REITs产品的每年分红不得少于1次。后续，我们会根据东久REIT产品的运营情况等，在满足法规要求的前提下进行分红安排。

项目公司的现金流入包括当期租金、预收租金、水电费、物业管理费、保证金等，以上现金收款中，预收租金和保证金不反映在项目的收入中；水电费向电网公司、水务公司代收代付的。故东久REIT项目公司2023年的收入金额少于项目公司现金流流入金额。

感谢投资者的提问。

根据最新披露的年报及评估报告，截至2023年12月31日，东吴苏园REIT持有的两个产业园估值合计为32.57亿元，较2022年末估值下降约3.07%。

管理人和运管机构认真研判经济发展情势，降本增效，审慎预测项目未来收入和开支，并制定2024年发展计划，相应调低了未来租金增长幅度，这是本次估值调整的主要因素，同时估值的下调也受到资产剩余年限逐年缩短的影响。

东吴苏园产业REIT的招商运营秉持科学的租户布局，从租户集中度来看，两项资产的租户分布均匀，无论从承租面积还是租金贡献的维度上，主要租户的占比相对分散，单一租户集中度较低不超过5%，具备较好的抗风险能力。同时，东吴苏园产业REIT的发展依托于苏州工业园区的整体资源禀赋。在国家级经开区综合考评中，苏州工业园区已连续八年位列第一。园区的产业布局、招商政策、营商环境、服务水平、产城融合水平、配套设施等运营条件完备成熟，园区不断促进优质企业孵化成长，持续引导产业链升级攀升，为苏园REIT未来的发展创造了坚实的区位优势和产业优势。

面对激烈竞争的市场，管理人主要从以下几个方面来提高出租率，一是加大招商力度，拓宽招商渠道。今年以来运营管理机构加强与政府产业招商的协同工作，安排人员参加政府驻外招商团队，积极参与政府产业招商引资，做好重大招商服务工作，将招商行动转化为招商成果； 二是加大项目宣传力度，多渠道多方式进行项目宣介，除了利用传统的宣传渠道，增加市场化的招商宣传力度；三是苦练内功，提升企业服务水平，在基金收益最大化的原则下灵活制定租赁方案，为入驻企业提供更多的增值服务，提高客户满意度和价值获得感。

感谢投资人对中金湖北科投光谷REIT的关注。基金管理人、运营管理机构，综合最近一起租金增长情况以及当前市场状况，酌情假设2024年市场租金无增长。实际招商租赁工作中，运管机构根据每个客户情况、承租面积、租期长短、市场情况、租赁单元的预算目标等因素制定具体的租赁方案，所以实际租金涨幅可能会因此不同。

感谢投资人对中金湖北科投光谷REIT的关注。对基金收入贡献较大的金融机构已完成续租，续期为5年。

您好，感谢关注！

市场存量的增加将一定程度上带动区域产业园竞争升级，入驻企业选择空间更大，部分企业开始寻求降低租赁成本的机会，项目未来运营将面临一定挑战。具体而言，周边主要新增供应量集中于本基金的原始权益人及其关联方张江高科和张江集团，张江高科和张江集团对REITs平台都非常重视,在未来运营中外部管理机构与原始权益人关系协调能力将成为应对周边新增供应挑战的核心要素。外部管理机构将与原始权益人保持高度配合保障本基金持有的基础设施项目的运营表现稳定。

基金管理人和运营管理机构都非常重视项目现金流的稳定性。从收缴层面，每周动态跟踪应收和实收租金情况明细，监控收缴率动态变化；对园区租户的经营情况和履约能力密切关注，制定了一系列措施保障收缴率，包括收取一定的保证金、视租户欠缴情况发送催缴函、制定违约、解约赔偿条款等措施。在与运管机构的激励机制中，也加入了关于收缴率的考核指标。通过上述举措，保障现金流入的稳定性。从支出层面，在每年年末制定下一年度的支付预算，每一笔支付都须经过运管机构、基金管理人双重审批，确保支付合理。

基金管理人始终高度关注投资者关系，设置了专门的投资者关系邮箱，拓宽了收集投资者诉求的渠道；基金管理人协同运管机构，定期共同举办了多场业绩说明会，回答投资人关切的问题。另外，基本每个季度都会邀请投资者参与项目走访等线下交流活动。未来，基金管理人将继续联合运管机构，在合规的前提下增强与投资者互动的深度，丰富与投资者沟通交流的形式，尽最大努力加强投资者对资产经营情况的了解。