沪市产业园区REITs2024年度集体业绩说明会直播结束

目前暂未收到租户提出因关税影响的相关申请。

最新的扩募项目情况可以参看我们的相关公告和已披露的招募说明书。

答：感谢提问。

      博时津开产园REIT底层资产位于天津市滨海新区经济技术开发区，天津经开区属于天津自贸试验区范围内，具有多重政策利好：

     1、投资便利化：实施“负面清单+国民待遇”管理模式，缩减外资准入限制，允许在医疗、教育、金融等领域扩大开放试点。

     2、跨境资金流动：自贸账户（FT账户）便利跨境投融资，企业可享受本外币一体化、汇率风险对冲等金融创新。

     3、产业扶持基金：设立滨海产业发展基金（如智能制造、生物医药专项），通过股权投资、贴息贷款支持项目落地。

     4、跨区域协作：承接北京非首都功能疏解，吸引央企二级总部、研发中心落户，享受京津冀通关一体化、资质互认等便利。

     5、外资吸引：利用RCEP（区域全面经济伙伴关系协定）规则，针对日韩、东盟企业定向招商，提供多语言商事服务。

    基于上述多种政策利好，依托京津冀一体化的背景，津开产园REIT将全方位拓展招商渠道，优化招商策略。园区招商、政府招商、产业链招商、产业集群招商、以商招商，多措并举，推动园区运营的稳定增长。

答：感谢提问。

       博时津开产园REIT作为产业园REITs市场上首单的混合资产类型，涵盖了以研发办公为主的数字产业园和以厂房为主的大陆汽车厂房，兼具了研发办公类资产的租户分散性和厂房类资产的租户稳定性，资产租金的稳定性更强，具有更强的经济周期或行业周期防御能力。

      本基金底层资产均位于天津市滨海新区经济技术开发区，天津经开区作为国家综合配套改革试验区的一部分，是中国首批国家级经济技术开发区之一。天津经济技术开发区近年来经济保持稳定增长态势。2024年天津经济技术开发区GDP达到2,581亿元，同比增长5.8%，五年来增速首次同时超全国、全市和新区，对滨海新区增长贡献率达到35%。基于经开区的发展势头，本基金底层资产在招商、稳商方面具有一定的区位优势和产业基础。

       基金管理人将协同运营管理机构，通过全方位拓展招商渠道、优化招商策略、提供优质园区服务、挖潜项目存量客户扩租等多项举措进一步提升出租率和客户黏性；保障项目公司经营的稳定增长，推动基础设施资产与园区租户共同的可持续发展。

感谢您的提问！

1、产业集群效应：带来租金的强议价能力和需求稳定性。 2024年，中关村示范区新设科技型企业约11万家，新增国高新1400余家、专精特新2796家、独角兽23家。全市累计国高新达到了2.97万家，专精特新1.02万家，独角兽115家，均居全国前列。其中，海淀区有独角兽企业50家、近万家国家级高新技术企业，这种高密度创新要素聚集创造了显著的租金议价能力。

2、高精尖产业：抗周期属性强化 抗周期租户结构。中关村示范区已形成新一代信息技术万亿级产业集群，医药健康、集成电路等9个千亿级产业集群。中关村区域底层资产覆盖人工智能、量子科技等硬科技领域，承租企业以研发总部、创新平台为主，科技企业因研发连续性需求、研发投入的刚性特征（2024年海淀区每万人发明专利拥有量超千件，中关村科学城研发投入强度超过硅谷、东京等国际创新高地）形成稳定租金现金流。 运管团队充分利用中关村在科技资源、产业生态与创新要素的集聚和整合能力，通过"以商招商"和"产业链招商"双轮驱动，提升REIT项目资产价值。

感谢您的提问，为确保收益稳定性并保护投资者利益，建信中关村REIT运管团队采取了多项措施，具体如下：

1、风险分散方面，运管团队针对单一大客户风险，通过引入芯片、人工智能、教育科技等新产业方向的新租户，优化产业租户结构，不断降低单一大客户的风险。

 2、信息披露方面，运管团队严格遵守监管要求，按要求披露核心指标，并通过业绩说明会、开放日等渠道与投资者深度沟通，为投资者提供准确的经营信息，保障投资者利益。

感谢投资者的提问。张江集团及张江高科当前资产管理规模约500万平方米，资产组合涵盖研发办公楼宇及商务园区、医疗科技产业园区、生产研发型工业厂房等多维度产业载体，持有若干储备开发项目。多元化的资产矩阵将作为战略资源储备，为张江REIT构建园区产业空间资产证券化平台提供坚实基础。张江高度重视张江REIT作为资本市场工具的战略价值，可通过扩大资产上市平台规模、优化运营管理效能、分散基金投资组合集中度风险等路径深化平台建设。在政策环境与市场条件成熟时，将遴选符合REITs扩募标准的优质资产进行扩募发行。

感谢投资者的提问。租户构成方面，截至2024年末，基础设施项目租赁业态分布主要为集成电路41.74%、TMT（含在线新经济）21.74%、金融科技13.81%、先进制造业11.66%、产业服务配套2.24%、医疗及生命科学0.71%。行业分布多元化，且符合资产所在片区的产业导向。

2024年，基金管理人与运营管理机构密切合作，共同建立联动工作机制，通过优化招商策略、提供优质园区服务等各项举措吸引更多潜在租户，提高项目出租率；同时积极优化租户结构，保持租户行业分布的多样性。

2024年运营管理团队完善针对重点企业，主动靠前服务、上门服务，形成服务闭环模式，提供了整体环境提升、电梯体验感升级等定制化解决方案，进一步为企业提供全方位优质、高效、贴心的服务，提高租户在园区长期租赁的信心。运营管理团队成功将互联网+项目的出租率从2023年末的80.57%提升至本期末的100.00%。2024年第3季度，光谷软件园有部分客户因业务需要调整办公场所、为降本增效而搬迁、续租客户申请单价下调、客户到期搬迁至自购办公楼等情况，在一定程度上影响了基础设施项目的经营。

运营管理机构将通过紧跟当地产业规划，在加强与政府部门、行业协会和园区办的沟通交流基础上，主动参与产业推介会、论坛等活动，广泛选取优质招商代理机构深度合作，多渠道多方式同步推进项目获客和去化工作。

2025年，运管团队及时做好续租扩租等客户服务，定期拜访今年到期租户加强续租沟通，针对拟到期租户提前开展客户维护及续租的沟通工作，针对租赁意向模糊的可租赁面积积极拓展替换租户；加强空置面积及到期租约招租，积极拓展租户群体，对租赁空间进行适当改造以适用于不同类型企业的办公需求；采取更为灵活的定价策略和园区服务，应对激烈市场的竞争。

    基金会根据基金合同的约定，在满足收益分配的前提下，将90%以上合并后基金年度可供分配金额向基金份额持有人进行分红，每年不得少于1次。

本基金项目地处光谷与武汉中心城区的门户，三环线内核心商圈，拥有丰富的人力资源、便捷的交通条件以及高等级的通信、电力等基础设施保障。此外，园区在生活配套方面也具备显著优势。

    面对市场波动和经济不确定性，运营管理机构通过灵活调整租金政策，配合客户的需求实施单元隔断、定制化装修改造等措施，积极吸引更多企业入驻，以提升项目的出租率。同时，将紧密跟随当地产业规划，加强与政府部门、行业协会和园区办的沟通与交流，广泛联结资本和产业资源。通过灵活对接当地中大型企业及上下游产业，主动参与产业推介会、论坛等活动，我们通过多渠道、多方式同步推进项目的获客和去化工作，旨在提升资产的整体出租率和收益率。

截至2024年末，本基金基础设施项目租户总共涉及11个行业，分布广泛，主要集中在信息技术行业、金融科技行业、专业服务行业等为主。

在国家鼓励科技和产业创新不断扩大战略性新兴产业投资、加快构建现代化产业体系的背景下，基础设施项目所在区域发布一系列产业支持政策将不同程度地利好租户产业发展。

感谢您的提问，根据我们的初步统计，目前园区内租户业务主要面向国内市场，仅个别租户存在涉美业务，因此受到影响情况相对可控。本基金入池资产分别位于北京市大兴区、顺义区和房山区，区域产业基础良好，历史经营情况较为稳健。截至2024年末，包括118家入园租户，现金流分散度较高，受到单一租户租赁需求变化造成的经营风险相对较低。

2024年11月，经国务院同意，商务部发布了《支持苏州工业园区深化开放创新综合试验的若干措施》，江苏省在2023年6月，在省委常委会会议审议通过《关于支持苏州工业园区建设开放创新的世界一流高科技园区的意见》，近年苏州工业园区相继出台了《苏州工业园区工业企业绿色低碳发展2025年行动计划》、《苏州工业园区制造业智能化改造数字化转型网络化联接三年行动计划（2024-2026年）》、《苏州工业园区制造业服务化行动计划（2022-2025年）》、《苏州工业园区关于促进现代服务业高质量发展的实施意见》，为园区产业的升级发展创造了良好的政策环境。

东吴苏园产业REIT立足园区，深耕园区，在上述各项政策的帮助下，管理人会协同原始权益人、运营管理机构充分发挥主观能动性，维护广大投资者的利益。

感谢投资者的提问，国际科技园五期B区报告期末租金收缴率为97.33%，2.5产业园一期、二期报告期末租金收缴率为98.74%，收缴率继续保持稳定，报告期内国际科技园五期B区租金单价为1.46元/平方米/天；报告期内2.5产业园一期、二期租金单价为2.08元/平方米/天，去年年底此两项指标分别为1.47元/平米/天和2.09元/平米/天，去年和今年的数据基本保持持平，在当前经济环境下，项目运营管理机构对租户结构保持动态梳理，下一步我们会重视投资人的关切，进一步强化服务水平，加强租户粘性，扩充租户储备，为投资人带来更大的投资价值。

美国关税政策对产业园行业可能有以下几点影响：一是促进租户结构转型：出口依赖型企业收缩，内需及“双循环”导向企业（如新能源、生物医药）占比提升，倒逼园区调整招商策略。二是产业配套升级：改造保税仓储、通关服务等设施，吸引受关税冲击企业留驻，降低产业链外迁风险。三是可能触发租金弹性机制：引入“关税联动条款”，租金与出口成本动态挂钩，短期收入部分让利以换取长期租约黏性。四是加强收益稳定性保障：通过储备金、扩募收益前置及成本压降，对冲关税波动，维持分派率在可控区间。

本次入池资产包括三个项目，其中大兴项目位于中关村科技园区大兴生物医药产业基地，为北京最大、医药产业集中度最高的区域，项目入园企业均为生物医药产业链企业。顺义项目位于中关村顺义园范围内的马坡工业区，是顺义新城范围内的重点工业基地，区域产业类型多样，包括医药健康、智能制造等战略性新兴产业。房山项目位于中关村科技园区房山园，属于石化新材料产业基地，经过转型升级后聚焦于新能源、新材料、智能制造等产业，是房山区高精尖产业发展的重点区域。

根据本基金招募说明书，入园租户具有科技资质标签的占比超过60%，国家高新技术企业占比达到50%，这些科技创新型企业的行业，具体包括有医药健康、电子信息、新材料、军民融合、精密制造等产业方向，重点产业的集聚效应强，企业资质良好，可有效应对不同的经济形势。在国家大力支持发展国家战略性新兴产业与高精尖产业的背景环境下，上述科创园区的发展具备较好的发展潜力。

感谢您的提问，根据本基金招募说明书及基金合同约定，本基金收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90%。根据招募说明书披露的可供分配预测报告，以基金募集规模为基准，2024年度、2025年度模拟预测现金流分派率分别为4.90%、4.85%。本基金自2024年10月17日成立，截至2024年末，实现可供分配金额约1,687.44万元，年化后，完成招募说明书预测的可供分配达成率为102.80%，按照首次发行规模，年化现金流分派率为5.03%。

感谢投资者的关注，根据2024年年报数据，从租户结构来看，苏州国际科技园5期B区位居前三名的行业是信息技术、人工智能、集成电路，占比分别达到35.36%、29.25%、12.24%；苏州2.5产业园一期、二期位居前三名的行业是信息技术业、电子产业、生物医药产业，占比分别达到26.43%、17.20%、14.85%。两个园区的客户定位复核苏州工业园区的整体产业布局，有效满足产业集群对于产业载体的综合需求。同时，从租户集中度来看，两项资产的租户分布均匀，苏州国际科技园5期B区租户前五名的占比分别是4.41%、4.21%、2.70%、2.59%、2.02%，苏州2.5产业园一期、二期租户前五名的占比分别是5.76%、5.24%、4.69%、4.52%、4.10%，主要租户的占比相对分散，重要现金流提供方退租的风险基本可控。

感谢这位投资者的关注，东吴苏园REIT是苏州工业园区国有控股的两家原始权益人搭建的重要资产创新平台，也是重要的上市和资本运作平台，是盘活存量基础设施资产的重要抓手，作为管理人，我们高度重视和原始权益人的沟通，将加强对存量资产的跟踪及服务，有效挖掘优质储备资产，为东吴苏园项目扩募工作做好前期准备。