沪市产业园区REITs2024年中期集体业绩说明会直播结束

感谢投资人对中金湖北科投光谷REIT的关注。

根据戴德梁行的市场调研数据，光谷区域研发办公类园区平均租金微降，2023年区域平均租金为52元/平米/月，2024年6月30日平均租金为51元/平米/月。目前宏观经济尚在复苏，企业扩张需求减少，竞争加剧，为应对市场竞争，吸引租户，采取灵活的价格竞争策略，实现经营业绩最大化。

感谢投资人的提问。

2024年上半年净利润为-6,297,145.34元，营业收入为64,541,414.66元。

2023年同期未扩募，同比不具备可比性。

基础设施项目营业成本及主要费用包括：物业管理成本，例如物业总包费、维修支出；运营管理费、税金及附加及其他成本/费用，主要有中介费用等。在出租率、收入相对稳定的情况下，年度成本费用也基本相对稳定，同时费用发生以实际为准，导致季度间不平均。

根据法规的要求，REITs产品每年分红不得少于1次。东久REIT分别在2023年12月及2024年4月对2023年度可供分配金额进行了实际分配。后续，我们会根据东久REIT产品的运营情况等，在满足法规要求的前提下进行分红安排。具体分红计划和安排会及时通过公告形式提示各位投资人，请大家关注东久REIT的收益分配公告。

感谢投资人对中金湖北科投光谷REIT的关注。本项目运营管理机构光谷资产为湖北科投的全资子公司和专业资产运营管理平台，依托国家自主创新示范区的政策优势和东湖新技术开发区雄厚的产业基础，具备丰富的产业园招商运营经验并积累了优质的租户资源，在区域内具备招商和运营能力的比较优势。相较于其他园区运营机构，光谷资产作为国有企业，租户认可度高，并可以联动股东资源对接大型企业的上下游客户，深入挖掘客户需求，不断拓展租赁渠道。外部管理机构设置招商服务部专项负责基础设施项目招商安排，并已与政府招商部门、行业协会、园区办及第三方中介代理机构建立良好的沟通渠道，有利于持续拓展潜在租户储备，保障基础设施项目招商运营水平。2024年第3季度，约有6.26%的可租赁面积的租约即将到期。我们的团队已经积极展开了续租洽谈工作，截至中期报告披露日，已有2,203.45平方米的租约成功续签。面对市场压力，续租工作面临挑战，但我们的团队正积极采取灵活多样的招商策略引入新租户，以应对市场中的各种挑战。目前，我们已经储备了一定数量的客户，并正在对租价、租期和装修条款进行逐一磋商。

针对为数不多的空置面积，运营管理机构持续不断积极开展意向租户现场推介、带看工作，除了通过中介推介、存量客户介绍、政府推荐等方式获取新租户，还积极探索通过与政府组团“走出去”，投资培育上市企业，以及举办多层次、高能级的产业活动等方式促招商。运营管理机构依托园区大招商团队为基础设施资产项目提供服务，打造产业链，专业化招商，完善服务配套，助力企业发展，包括项目服务、科创服务、金融服务、人才服务、生活服务及商业文体服务等。

感谢投资人对中金湖北科投光谷REIT的关注。 

光谷肩负着着科技创新、体制创新、集成创新等多重战略使命，充分发挥高新区、自创区、自贸区“三区叠加”优势，先后出台了工业经济、集成电路、生命健康等专项规划，配套出台了《硬核科技十条》《外资十条3.0》《科创金融十条》等支持政策。不断深入实施“放管服”改革，全面优化营商环境，不断激发市场活力。

    今年以来，东湖高新区持续开展产业生态圈招商、资本招商、场景招商等活动，深耕重点行业和重点领域，精准对接，举办重点专题活动，搭建企业与高新区交流平台，以高质量招商引资活动助推“世界光谷”建设。上半年全区举办了59场重点招商活动，主动策划了阿里云AI峰会、2024九峰山论坛、芯屏互联大会、霍尼韦尔供应商大会等链主企业活动和重点行业活动15场；组织开展高新区资本招商会系列活动、园区投融资对接专场等资本招商活动4场；举办智谱AI大模型专场、知名校友企业家走进光谷、长三角企业家和高校校友恳谈会、武汉量子论坛等人才科创和场景主题招商活动40场。

区域政策对基础设施项目经营产生直接推动作用，在今年上半年，园区成功吸纳了三家新租户，其一为集成电路和电子芯片领域具有高成长潜力的企业“锐泰微（武汉）微电子有限公司”。此外，湖北科创供应链平台的在岸中心也入驻软件园A1栋，平台一落地便成功导入深圳清力、苏州优谱德、清研环境、赛商数据等13家科技企业签约入驻。

感谢投资人的关注。发起人中关村发展集团具有较为雄厚的资产规模，后续如有扩募计划，将另行公告。

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本产品战配比例65%，原始权益人及关联方认购34%，实施增持计划后截至8月1日，原始权益人及关联方的认购比例提高至41.86%。产品引入六家做市商，有效得提升了流动性、减少了价格波动。

产品运作期，运营管理机构多效并举，稳步提高资产出租率，稳定租金水平，有效提高资产收益；本基金现金流充沛，自发行以来，可供分配均超过招募预测值，2024年上半年按照发行规模测算年化分派率达到5.05%；基金管理人、运营管理机构和发行人积极做好信息披露和投资者沟通工作，披露定期报告和经营数据，组织业绩说明会和线下调研。

感谢投资人提问。

从行业结构来看，苏州国际科技园5期B区以中小型和初创型企业为主，行业涉及网络通信、软件服务、人工智能、生物医药和现代服务等；苏州2.5产业园一期、二期的以大中型公司为主，行业包含生物医药、产业地产、信息技术等。两个园区的客户定位形成较好互补，能够有效承接苏州工业园区的产业导入，有效满足产业集群对于产业载体的综合需求。

REITs底层出现单一行业系统性风险概率较低，且行业布局依托园区整体规划，运营体系一脉相承。同时，从租户集中度来看，两项资产的租户分布均匀，无论从承租面积还是租金贡献的维度上，主要租户的占比相对分散，重要现金流提供方退租的风险基本可控。

谢谢投资人提问！

国际科技园五期B区本期末有效租金单价为1.44元/平米/天，2.5产业园一二期本期末有效租金单价为2.08元/平米/天，去年年底此两项指标分别为1.47元/平米/天和2.09元/平米/天，去年和今年的数据基本保持持平。

在当前经济环境下，项目运营管理机构对租户结构保持动态梳理，目前租户集中度较低，承租面积和租金贡献均相对分散，租金下调的风险大大消除，下一步我们会重视投资人的关切，进一步强化服务水平，优化租户体验，加强租户粘性，扩充租户储备，在为租户营造良好发展环境的同时，也致力于为投资人带来更大的投资价值。

感谢投资人的提问。

因为项目前期的一些蓄客和储备客户在逐步转化的过程中，可以看到两个项目的签约率、出租率等指标较前期有一定的提升。

市场存量的增加在一定程度上带动区域产业园竞争升级，入驻企业选择空间更大，部分企业开始寻求降低租赁成本的机会，项目运营面临了一定挑战。租金水平较去年末略有下降。

谢谢提问。

东吴基金作为基金管理人，上市伊始，便将扩募作为了未来的工作重点，东吴苏园REIT是两家原始权益人新搭建的资产创新平台，也是重要的上市和资本运作平台，是盘活存量基础设施资产的重要抓手，扩募机制使得REITs市场更加市场化，形成了对权益融资和债务融资的有效补充，有效支撑了基础设施实体经济的高质量、可持续的发展，东吴基金将加强对存量资产的跟踪及服务，有效挖掘优质储备资产，为东吴苏园项目扩募工作做好前期准备。

管理人按照本基金《招募说明书》和《基金合同》的规定，在不考虑结算系统分配尾差影响的情况下，上市前两个年度即2021年至2022年，本基金兑现了各年度100%全额分红的承诺，完成预算值的109.15%和105.02%。2023年至今仍延续该分红政策，确保收益全额发放至投资人。按发行价计算，2021年至2023年实际年化分派率分别为4.68%、4.58%和4.70%，为投资人带来了较好的回报。

管理人将始终以维护投资人利益为首要原则，在合规框架下持续优化分红机制以保障投资人利益。

后续管理人也将视分红对二级市场的影响，适当提升分红频率，采取更有利于投资人收益的灵活分红安排。

谢谢这位投资者的提问，我们紧紧依托苏州工业园区重点产业创新集群发展优势，借助产业链招商，利用产业园内多产业链布局局势，探索建立多主体融通生态，吸引完整产业链上下游延伸，集中优质项目，实现“构建产业链、形成产业集群、完善产业生态”的创新发展模式。

一是加大招引力度，聚焦龙头项目重点项目，深化国内国外招商阵地建设，依托国内国际双循环，探索海内外资源联动。二是加强园区的宣传推广，通过参展参会，举办行业活动，完善产业生态，提高园区的知名度。三是加强企业走访和产业服务，与现有租户建立良好的沟通机制，及时了解并满足他们的需求。

谢谢！

根据2024年6月28日，临港REIT发布的《关于原始权益人控股关联方进一步增持基金份额计划的公告》表明，自2024年7月1日起，不晚于 2026年6月30日前，临港REIT原始权益人控股关联方（上海临港园金投资有限公司），将按照原增持计划，继续增持本基金份额，累计持有份额比例不超过50%。临港园金投资公司根据基金交易价格波动情况及二级市场整体趋势，择机实施增持计划。具体增持进展，请投资者关注临港REIT后续基金份额增持进展公告。